di Alessandro Ruggiero

E L’UOVO DI COLOMBO DELLA CERTIFICAZIONE DEL CONTRATTO DELL’ASPIRANTE AGENTE SI RICONFERMA LA VIA MAESTRA DA SEGUIRE

(Commento alla sentenza n. 2389/2024 del 24-01-2024)

Come si è avuto modo di precisare nel precedente articolo di questa rubrica dal titolo «L’uovo di Colombo del settore immobiliare: la certificazione del contratto di collaborazione degli aspiranti agenti immobiliari», il settore è da sempre caratterizzato da un forte interesse dei giovani non ancora in possesso dell’abilitazione come agenti immobiliari verso questa tipologia di lavoro.

Le agenzie immobiliari, perciò, sono spesso frequentate da aspiranti il cui ruolo per la legge è quello di meri segnalatori di affari, mentre nel quotidiano si risolve invece, in molti casi, nel compimento illecito delle attività di esclusivo appannaggio dell’agente immobiliare. Il che pone entrambi – aspirante e agenzia – in una posizione di irregolarità, posto che, per lo svolgimento della professione, è necessaria l’iscrizione nel Registro delle Imprese, possibile solo a seguito del superamento di un esame.

Si è altresì avuto modo di chiarire che esiste però la soluzione: si tratta del contratto di collaborazione coordinata e continuativa certificato, il quale, grazie al visto di certificazione da parte della Commissione di Certificazione all’esito della relativa procedura, acquisisce nei confronti dei terzi “piena forza legale”.

Fatta questa premessa, va segnalata a questo punto l’importanza della sentenza di Cassazione n. 2389 del 24 gennaio 2024 alla quale l’articolo di oggi è dedicato. Essa infatti, nell’occuparsi del collaboratore “non patentato” dell’agente immobiliare, ha dichiarato la piena legittimità dell’attività di natura ausiliaria, consistente nel prendere contatti con il potenziale acquirente, accompagnarlo nella visita dell’immobile e fornirgli i dettagli relativi all’affare. Rileva infatti la Cassazione che “se un segmento pur importante dell’attività — quale la visita dell’immobile — viene svolto tramite l’ausiliario, non per questo si deve imputare necessariamente a costui lo svolgimento dell’attività mediatoria in senso proprio“.

I concetti fondamentali sono cioè: (i) la natura servente dell’attività svolta dal collaboratore non abilitato, intesa come attività meramente funzionale a quella vera e propria di intermediazione immobiliare; (ii) l’assenza in essa di rilevanza esterna, intesa come inidoneità di tale attività a produrre effetti vincolanti per il cliente e per l’agenzia immobiliare.

Il nodo della questione diventa, a questo punto, l’inquadramento professionale del collaboratore ausiliario, posto che l’attività ausiliaria di cui si sta discutendo non è sovrapponibile, secondo la Cassazione, all’attività tipica dell’agente immobiliare e, al tempo stesso, non consiste nella mera segnalazione di affari.

La soluzione – appare evidente – è proprio il contratto di collaborazione coordinata e continuativa certificato, il quale, a differenza di ogni altro schema contrattuale, (i) rispetta l’autonomia del futuro agente immobiliare, (ii) consente la frequentazione giornaliera dell’agenzia immobiliare, (iii) e inoltre, lo si è detto, ha “piena forza legale” nei confronti dei terzi.

Si tratta, in sintesi, della via maestra da seguire nel settore immobiliare, poiché permette di smarcare – in un colpo solo e agevolmente – tutte le problematiche che affliggono la categoria.