di Alessandro Ruggiero

Nel 2025, ho frequentato l’Executive Course in Real Estate in the UAE, presso il campus di Dubai della Luiss Business School, allo scopo di conoscere approfonditamente il mercato immobiliare degli Emirati Arabi Uniti e le sue tendenze, le politiche governative e i piani di sviluppo. Durante il corso, ho avuto l’occasione di ascoltare dai protagonisti del mercato emiratino le tendenze del momento, attraverso le statistiche e i numeri che il mercato immobiliare sta generando di mese in mese in rapporto a quelli che ha generato nei mesi e negli anni passati.

Attraverso l’esperienza di ognuno dei developer che ci hanno ospitato presso i loro uffici, ho analizzato le aree di espansione di Dubai, di Ras Al Khaimah, di Abu Dhabi e di Sharja, apprendendo che la chiave del successo degli emirati risiede in un particolare sistema ideato e strutturato per garantire il progresso dell’economia: modelli di sviluppo integrato, infrastrutture all’avanguardia, investimenti su innovazioni e startup, politiche fiscali straordinariamente agevolate, piani di investimento flessibili, consulenza locale e network sono le parole chiave sulle quali si fonda il sistema Dubai. Ho quindi ritenuto fondamentale utilizzare queste preziose informazioni per farne un compendio utile a divulgare la conoscenza di un mercato sorprendentemente fertile, proattivo e in costante espansione.

L’analisi trae spunto da una pluralità di fonti normative, giurisprudenziali e di settore e converge verso un’indagine particolarmente approfondita dei due segmenti principali del mercato – il mercato primario (off-plan) e il mercato secondario – delineando i profili degli investitori, le metodologie di valutazione del rendimento e del rischio e il quadro giuridico di riferimento, al fine di fornire una bussola per navigare con competenza in questo mercato dinamico e massimizzare le opportunità che esso offre. L’obiettivo ultimo del libro Dubai: perché investire nel mercato immobiliare e come farlo al meglio, edito da Ciampi Editore (Roma, 2025), è fornire al lettore, sia esso un investitore, un operatore del settore o un professionista dell’area legale, una valida guida per orientarsi in un contesto complesso e in rapida evoluzione, evidenziando opportunità, rischi e tutele.

L’ecosistema immobiliare di Dubai

Va premesso che il mercato immobiliare di Dubai rappresenta un ecosistema unico nel panorama internazionale, caratterizzato da una crescita esponenziale, una pianificazione strategica a lungo termine e un quadro normativo e fiscale estremamente favorevole. La sua analisi non può prescindere dalla comprensione soprattutto del modello economico e sociale che ne costituisce il motore primario. Rispetto ad altri mercati globali, infatti, il settore immobiliare di Dubai costituisce il beneficiario di un sistema progettato per attrarre talenti, capitali e, naturalmente, persone. Lungi dall’essere una bolla speculativa, il settore immobiliare emiratino si fonda pertanto su basi macroeconomiche solide, sostenute da una visione governativa molto chiara e da una diversificazione economica che va oltre la tradizionale dipendenza dal petrolio e guarda con particolare attenzione ai servizi, costituenti il motore del sistema.

Il contesto macroeconomico: capitali, talenti, persone

La domanda fondamentale alla quale il mercato emiratino risponde non è “quale prodotto vendere?”, ma “perché venire a Dubai?”. La città – come si è premesso – ha costruito infatti un ecosistema basato sull’innovazione, la facilità di fare impresa e una serie di leve economiche che incentivano la delocalizzazione di aziende e professionisti. Pertanto, l’errore concettuale nel quale si può agevolmente incorrere, ma che inevitabilmente condurrà a una valutazione non corretta del mercato di Dubai, è considerare l’immobile come un prodotto a sé e non come la risposta a un bisogno abitativo creato da un sistema economico in continua espansione. L’investitore accorto, invece, giungerà a Dubai attratto da una serie di leve (non dall’immobile) che lo porteranno a delocalizzare, a spostare, ad aprire in loco filiali della propri azienda.

Questo approccio sistemico spiega la resilienza e la rapida evoluzione del mercato, che si adatta costantemente per servire una popolazione in crescita e sempre più diversificata. Il Dubai Urban Master Plan 2040 è l’emblema di questa visione, un piano strategico che mira a trasformare Dubai in una città più sostenibile, interconnessa e vivibile: le infrastrutture all’avanguardia, come il nuovo aeroporto Al Maktoum e l’espansione della metropolitana, attraggono investimenti in una moltitudine di settori, alimentando la domanda abitativa e commerciale. La governance, basata su un’efficiente partnership pubblico-privato, garantisce stabilità e prevedibilità, elementi fondamentali per attrarre investimenti a lungo termine.

Il Master Plan identifica chiaramente le zone destinate a una significativa espansione e che offrono il maggior potenziale di apprezzamento del capitale. Tra le principali vi sono senz’altro Dubai South, Dubai Land, Silicon Oasis, Dubai Islands e la nuova Palm Jebel Ali. A sua volta, la Dubai Economic Agenda D33, comprendente cento progetti di trasformazione, si prefigge l’obiettivo di raddoppiare le dimensioni dell’economia di Dubai nel prossimo decennio e consolidare la sua posizione tra le prime tre città al mondo, fungendo da motore eccellente per l’attrazione di investimenti e talenti internazionali. Un elemento centrale di questa pianificazione è il concetto di città in 15 minuti. Lo scopo è ridurre drasticamente i tempi di spostamento, consentendo ai residenti di accedere a lavoro, servizi e svago, a piedi o in bicicletta, entro un quarto d’ora.

Al concetto di città in 15 minuti si affiancano ulteriori interessanti progetti come la città policentrica e il Green Loop, la spina dorsale ecologica della città formata di una rete continua di corridoi verdi, percorsi pedonali, percorsi ciclabili tra parchi, quartieri residenziali e aree naturali. È agevole comprendere che, in un simile modello, il mercato immobiliare trova linfa vitale, poiché l’attenzione dell’investitore non sarà più rivolta al bene immobile in sé considerato, ma al concetto innovativo che si è descritto, del quale esso è parte integrante. Ciò che l’investitore andrà ad acquistare, pertanto, non sarà soltanto un alloggio, ma l’accesso a un progetto inclusivo, basato su servizi integrati, costruiti intorno alle persone, alla loro vita familiare, sociale e professionale.

Proprio questi aspetti rappresentano il focus del libro DUBAI: perché investire nel mercato immobiliare e come farlo al meglio.